【板块分析】发展难，最难是青云？未来的发力点在。。。

观爷说在前面的话

青云谱，有很多人在谈，往往会说到它存在的问题，或者会直接否认这个区域的价值。诚然，它有很多很多的不足，但是真正的体会和感受，或许还是在那里成长的，并有着敏锐洞察力的作者谈起来更地道更真实。

毫不吝啬地说，在南昌三县六区的名字当中，“青云谱”是最有文化底蕴的一个。“青云”之名早在宋朝学者乐史的《太平环宇记》便有“青云浦在城南十五里”的记载，后被明代著名画家八大山人隐居时更名为青云圃，直到清嘉庆20年，最终得名“青云谱”。“青云”一词既有高官显爵之意，又蕴含隐居之意。纵观这些年青云谱区的发展，似乎少了些高光时刻，而颇有快要“隐居”的意思。在这不温不火的背后，最难是何处？

01  有目共“堵”的高光时刻

作为英雄城的南大门，青云谱区成为人们一路北上的必经之路。每天晨间播报的交通路况广播中，迎宾大道、井冈山大道、施尧路常常作为青云谱区的“种子选手”荣登堵车榜单。在2018年高德地图每季度发布的《中国主要城市交通分析报告》中，青云谱区多次喜提南昌最堵区域。

青云谱的堵可谓是大家有目共睹的。

前有2015年井冈山大道BRT公交专用道开通试运行导致大面积拥堵至瘫痪，后有九州高架与洪都大道高架连接处由于设计缺陷，成就快速路“网红”堵点。而洪都大道高架、昌南大道快速路、迎宾大道地铁三号线等项目集中施工，直接导致大昌南的人们走投无路。

当然，道路到处断头也不禁给青云谱交通种下一丛荆棘。洪都南大道跨井冈山大道与三店西路联结的互通立交早年间就成为网友期盼的项目； 打通建设路，直通二七路的建设方案谈了多年仍未实现。纵贯青云谱的京九、浙赣线无情地阻断了包括何坊路在内的多条道路；洪都集团、江铃集团两大厂区的扎根使得东西交通两相隔……青云谱的交通真的无力回天吗？

都说人流带动物流，物流带动经济流。如今一环、二环路纷纷腾空“青云”之上，地铁三号线明年将穿梭在这片土壤，广州路也将一路向西直奔朝阳……这些是否会给青云谱的未来发展带来契机呢？

02  优质教育资源，我们需要你！

教育永远是父母眼中的焦点话题，但随着孩子一天天成长，青云谱的父母却一筹莫展。南昌九所一类省重点中学中，青云谱全军覆没。二类省重点中学，也只有洪都中学独占鳌头。父母为了望子成龙，不断鞭策孩子向一类重点进军，有的不惜重演“孟母三迁”，重新置业，为了给孩子营造良好的学习环境。如此一来，区内的优质生源一度流失，一些有名望的老师也紧随其后，为了谋求更好的职业发展之路。

针对青云谱教育发展现状，有网友曾向相关部门请愿并询问是否会引入更好的教育资源。政府方面则回应“全区已引进了南昌三中和二十八中教育集团等优质教育资源进驻我区。目前，我区正在与省市几个重点教育集团商谈引进合作事宜，因尚未达成合作协议”。

青云谱某楼盘销售宣传时打出要引进南昌前三甲的师大附中九年制学校的旗号，这也成为大部分业主置业的重要原因，但2018年南昌市城南示范性高中建设工程项目建选意见书批前公示，此前承诺的学校变成了高中，因涉嫌虚假宣传，迎来了大量业主讨伐。这不仅表明现在开发商为了楼盘销售不择手段，开出空头支票，吊足胃口；另一方面，学区房，特别是是否坐拥优质学区，仍成为现代家庭购房置业的重要考量因素。未来青云谱是否能盼得一类重点学校的入驻，机会或许在未开发的地带。

03  工业老区，让人欢喜让人忧！

说起南昌的工业发展，青云谱绝对是功勋卓著的。以洪都集团、江铃集团为首的大中型国营工厂就有20余家，南昌印钞厂、南昌亚啤、阳光乳业集团等一批知名制造业企业也选择了这里，这使得青云谱成为南昌乃至江西工业发展的摇篮。

但随着城市的不断发展，城区功能的不断升级，这些传统的大型工厂势必会成为城市发展转型之路的绊脚石，首当其冲便是区域内外的交通循环问题。其次是容易造成环境污染，困扰周边居民。因此，如果工厂继续在此投产，区域发展会受到严重影响。好在近年，洪都集团陆续迁至航空城，江铃集团、南昌啤酒也在小兰工业园纷纷建厂。他们的“转移”使得大片土地空余出来，众多房企也纷纷入驻，赋予新的活力。

除了老工业让青云谱的发展难于上青云，棚户、城中村、老旧住宅小区较为集中也似乎成为一块烫手山芋。诸如万溪村、熊坊村、下尧村、太和村、楞上村，还有京山老街、洪都大院等等，新一轮的老城改造，是否能为青云谱的发展推波助燃是有一段很长的路要走，而此轮改造是旧改还是棚改直接影响着区域的格局。

04  商业，全村的希望在哪？

说到这里，也不知是喜是悲？虽然世界三大零售巨头家乐福、麦德龙、沃尔玛都牵手青云谱，但传统的商超业态已难以满足人们休闲娱乐的需求。举个例子，据本人了解到，很多原本在麦德龙购物的客群现在多去山姆店消费。悦达广场、洪坊1951商业都因其体量太小，招商一般，客流平平，不见起色。

另一方面，青云谱的商业配套，或者说有影响力的商业往往都是和其它区暧昧不清的边缘位置，此话怎讲？

有时候一张图可以看清楚很多问题，青云谱区属于与西湖区、青山湖区、南昌县都有接壤的区域。谈及象湖，很多人印象在青云谱区域，然而真正与之相关的大面积湿地公园规划以及大型商业配套却在一湖之隔的西湖区板块。

实际上很多人会忽略一个事情，常规的几个区域的分界线是差不多接近以昌南大道作为交界。然而青云谱区域实际上在昌南大道区域还要往南很多，同时八大山人梅湖景区、梅湖明珠、万科润园、天沐君湖以及绿地山庄等等都是青云谱的楼盘，而演武天虹就在一水之隔的位置。

06年进驻与来福士同属于一家亚洲知名的房地产集团——凯德集团的“南昌凯德广场·城南苑”开业，在经营13年后，于2018年12月1日由印力集团全面接管，并更名为“青云印象汇”，其中的沃尔玛也在今年宣布从3月26日起停止营业。

2019年6月28日是青云谱商业发展史上一个值得庆贺的日子，因为看似全村的希望，王府井百货开业了！据统计，自开业以来，南昌王府井实现销售额4.3亿，客流量累计超过530万人次，引进国际知名品牌入驻多达300多家。然而区域的位置处于十字街，与西湖区绳金塔也就一路之隔，但是很多一直以为是西湖区的商业综合体。

那么上面几个都带有综合体特征的商业都有一个共同点，那就是属于与周边区域接壤，享受着外溢价值的商业布局。难道青云谱核心区都养不活一个大型综合体项目？

近年，万达广场在南昌迅速扩张，先后在红谷滩区、西湖区、青山湖区开辟新店，新建万达建设中、经开万达和高新万达谁是下一个是谈论最多的话题，可唯独青云谱万达广场迟迟不见下文。

青云谱拥有常住人口30余万，人口密度排名全市前三，但为何大型商业都不曾看好这里？个人认为，青云谱区工业老区的标签定位或许是其中原因之一，可供拍卖的商业用地少之又少，加上交通便利度不高，目前建设的南昌地铁线路中，青云谱仅三号线一条，辐射的只有几个点。在如此有限的条件下，能选择一个理想位置发展未来商业着实不易。青云谱商业雄起之路还任重道远。

05  做旅游，你是认真的？

青云谱区，区如其名，有着丰富的文化底蕴、生态资源，自古以来有着“城南胜地、人世蓬岛”的美誉。象湖湿地、梅湖景区风光独好；八大山人纪念馆成就艺术的殿堂。但由于宣传力度不强，有些景点就连本土市民或是闻所未闻，或是了解不深。另一方面，景区配套不足，比如梅湖景区就连公交都不曾经过。深深为这些优质的旅游资源没有体现其应有的价值而感到遗憾和惋惜。

华侨城文旅项目“欢乐象湖”的到来，至少给象湖西岸注入新的活力，可是梅湖花博园却命运未卜。为了举办江西省第四届花卉园艺博览交易会，占地约3000余亩主会场花博园在2017年4月开门迎客，吸引了全省甚至全国的游客慕名而来。但花博会结束后，花博园除了个别活动在此办展外，内场个山园几乎常年闭园，一片寂寥。如此一处市民休闲小憩的“世外桃源”却荒废于此，试问相关部门是作何打算？青云谱的旅游业又怎能迎来春天？

06  区域未来发展到底看哪？

    难终归是要解决，洪都新城涉及的路网改造在分批次招投标。而上一轮广州路流拍的商住用地，青云谱官网回复将调整地块拍卖价格，意味着土地将再次上线挂牌。同时也再次阐述了广州路总部经济区的整体规划定位。而根据最近一次规划，老的江铃厂房将拆迁重新规划。那么区域的未来发展到底看哪？

     首先是九洲高架东延及沿线区域。目前东延规划出炉，前期的设计勘察已完成招标工作，九洲高架东延方向电信大楼目前启动内部设备搬迁，明年将进行房屋整体拆除，而东延工程启动也将结合洪都机场整体搬迁的完成情况，目前计划为2020年年底完成并确定详细设计方案，2021年启动东延工程，那么沿线的交通和区域将得到二次开发，区域的土地也将全面盘活。

      其次就是规划已久的广州路总部经济发展轴。整体规划占地面积约62.18公顷，可开发利用土地面积32.87公顷。将以打造区域性绿色低碳总部商务区为主题，规划以生产性服务业为主导，综合发展商务办公、商贸服务、产业研发、酒店会展及休闲旅游等产业，重点引进各类企业总部、行业协会、地区商会等入驻。而未来沿线规划有地铁5号线。随着区域开发，高铁东站的打造，交通中最大的阻碍象湖隧道连通广州路势必将要打通。

规划效果

目前现状

    另外，地铁三号线及五号线交汇形成换乘的施尧路站及周边区域有新的规划，老的江铃厂房将拆迁重新编制路网形成大量打造成创智中心，有望成为区域核心的商业中心。而周边大片的待拆地块极大的满足了此类规划的想象力。

     实际上很多区域都存在阵痛期，青云谱相对落后的发展局面反而对于当今的开发趋势中形成了大量可用土地。有时候置业也同样离不开圈子，那么这三条发展轴也是属于青云谱未来的机会，离它越近未来兑现的红利越充足，但是非要给个期限，那就是下一个十年。

     终究要发力，终究要寻找新动能！愿青云谱区能找准自己定位。同时，借着老城改造的东风把握时机，提升区域功能，并着力在衣食住行各个方面，为民解忧，提升人民的幸福感和认同感。厚积薄发的青云谱，未来能否打造成英雄城的别具特色的一番新天地？万众瞩目，拭目以待！

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